タイではここに投資しろ！
こんにちは。
東京では先週春一番が吹きました。
でも今日は結構寒いです。
今日は二十六夜です。
キーワードは「管理」です。
さて先週に引き続いてタイの不動産投資環境に
ついてお話をしましょう。
タイの不動産は、
平均すると日本（首都圏）より高い利回りを生むところが多いですが、
日本人が投資できる地域は非常に限られます。
有効な情報があるかどうかという視点でみると、
首都である「バンコク」周辺の物件、
日本人が多く住む世界でも有数の日本人街「シラチャ」の2都市に限られます。
バンコクはタイの首都で人口は820万人、
周辺経済圏を含めると1500万人の人口を抱える世界的な大都市です。
バンコクを訪れたことがある人はご存じかと思いますが、
中心部には大きなショッピングモールがいくつもあり
まだ新しいモールが建設されております。
イメージとしては、
六本木ヒルズのようなコンプレックスが市内各地にあります。
おそらくバンコクに住むタイ人から見ると、
六本木ヒルズなんて珍しくもなんともないでしょう。
ただしバンコクの特徴としては、
そのような豊かさの象徴であるモールのすぐ隣に
古い、昔ながらの家やショップが点在していることです。
中心部でも屋台はあちらこちらにあります。
そんなバンコクですが、世界的な都市化の波に乗り、
今後も益々発展することは間違いないでしょう。
キャピタルゲインは、狙いやすい市場という事はできますが、
問題は価格が高くなり過ぎていることです。
日本人個人投資家が狙う物件のレンジとしては、
コンドミニアムの1500万円から3000万円くらいの物件になってしまいます。
区分所有です。
海外の不動産投資に対し、融資をしてくれる日本の銀行はありませんから
基本的には、投資家自身がファイナンスを準備しなければならず
一般的な投資家には厳しい価格帯になっています。
そして価格が強含んでおりますので、利回りが低くなっています。
バンコク中心部では3-4％という表面利回りしか生まないものも多く、
キャッシュリッチな投資家しか手が出せませんね。
一方、シラチャはバンコクから車で2時間ほど下ったところにある
人口20万人ほどの群です。
冒頭の写真は、シラチャの街並を沖合からみた景色です。
高い建物がいわゆるコンドミニアムです。
シラチャ近辺には数十の工業団地があり、そこに日本企業が数多く進出しています。
工業団地で働く日本人駐在員、その家族が集まって住む街がシラチャです。
2-3年前には完全にバブルの様相を呈していましたが、
今は落ち着いています。
地方都市ということもあり、
単身赴任者用の1BED ROOM物件であれば、1000万円程度で投資することができます。
表面利回りは13-14％程度を狙えます。
日本人相手に貸すことができ、
管理を行う仕組むを作ることができれば儲かるでしょう。
日本の不動産市場との違いで、強調したい注意点があります。
タイでは、「不動産の管理会社」という業界がありません。
市場が成熟していないため、基本はオーナーが自主管理するのです。
オーナーが、一棟まるごと所有している物件であれば、
外部に管理を委託するというケースはあるようですが、
「管理はオーナーが自ら行うもの」というのが常識のようです。
日本人が、海外の物件を自主管理することは、
言葉の問題、距離の問題があり不可能ですから、
管理を委託する会社なり団体なりを自分で見つけないといけません。
これが成功の鍵になります。
P.S.
シラチャから船で45分ほどいくと、下にあるような素敵な島があります。
日本人はまだほとんど訪れていない隠れた人気スポットです。
中国人観光客もおらず静かで海が大変美しい。
お勧めです。
でも、名前は秘密です（笑）
商品・技術 海外大ヒット化コンサルタント
フォワード・インターナショナル株式会社
代表取締役 山本利彦
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